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Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohungen

Datum: 
Donnerstag, 16. April 2015 - 11:45
Rechtsgebiet: 
Mietrecht privat

 
BGH vom 18. März 2015:
 
Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen und keine Quotenabgeltungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen
 
Eine wichtige, zugunsten der Mieter gehende, Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH in seinen Entscheidungen vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 – vollzogen:
 
 
Sowohl formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln als auch die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung sind unwirksam.
 
Selbst wenn seit über 10 Jahren der BGH die Klauseln zu Schönheitsreparaturen (insbesondere dem Anstreichen von Wohnungen) immer kritischer gesehen und insbesondere jegliche Fristenregelungen (z.B. alle 5 Jahre) für unzulässig erklärt hat, blieb doch grundsätzlich dem Vermieter stets die Möglichkeit, ganz allgemein die Schönheitsreparaturen (eben ohne starre Fristenklauseln) je nach Grad der Abnutzung nach wie vor dem Mieter zu übertragen. Dies war vollkommen unabhängig davon möglich, ob der Vermieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben hat.
 
 
Anders nun der BGH:
 
Hat der Mieter die Wohnung – nachweislich (!) – unrenoviert übernommen, ist eine jegliche Klausel im Mietvertrag, wonach er – zu welchem Zeitpunkt auch immer - Schönheitsreparaturen auszuführen hat, unwirksam! Allerdings wird sich nun in Zukunft in diesem Zusammenhang natürlich die Frage stellen, wann eine Wohnung „renoviert“ übergeben wurde und wann „unrenoviert“. Zwar wird die Beweislast in aller Regel beim Mieter liegen, der also beweisen muss, die Wohnung „unrenoviert“ übernommen zu haben – hier dürfte man allerdings davon ausgehen, dass dieser Beweis stets dann geführt werden kann, wenn nicht umgekehrt der Vermieter (z.B. durch Vorlage von Handwerkerrechnungen, etc.) nachweisen kann, dass sehr wohl vor Beginn des Mietverhältnisses auf die Wohnung bezogene, konkrete Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
 
Die einzige Chance für Vermieter, bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung dennoch zum Ende des Mietverhältnisses oder regelmäßig während des Bestandes Schönheitsreparaturen verlangen zu können, wäre stattdessen die Vereinbarung eines „angemessenen Ausgleichs“.
 
Auch hier ist jedoch noch vieles fraglich:
 
So hat der BGH in einer der genannten Entscheidungen festgehalten, dass jedenfalls die Vereinbarung eines Ausgleichs von gerade einmal einer halben Monatsmiete nicht ausreichend ist.
 
Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten hier durchaus 2 bis 3 Monatsmieten (vergleichbar den Kautionen) festgelegt werden oder Beträge, die – ja nach Wohnungsgröße – realistisch für die Renovierung der gesamten Wohnung durch einen Handwerkerbetrieb aufgewandt werden müssten, also durchaus 4-stellige Summen.
 
Allerdings wird angesichts dieser Rechtsprechung auch hier jetzt zukünftig mit möglichen „Umgehungsvereinbarungen“ zu rechnen sein, sodass auch hier eine anwaltliche Prüfung angezeigt ist.
 
 
Für Mieter wichtig ist auch:

Haben diese – im Vertrauen auf den Bestand der Klausel im Mietvertrag - Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl sie hierzu rechtlich nach Vorstehendem gar nicht verpflichtet waren, können sie diese Kosten vom Vermieter als Schadenersatz zurück verlangen.
 
Insoweit kann man an dieser Stelle nur jedem Mieter raten, nochmals zu prüfen, ob man die Wohnung in einem renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hat. War die Wohnung – nachweislich – unrenoviert, braucht man definitiv keine Schönheitsreparaturen mehr auszuführen, hat man dies dennoch getan, kann man sich grundsätzlich die Kosten vom Vermieter wieder zurückholen.