Die Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 bringt wesentliche Neuerungen

 
Zum 1. Mai 2013 tritt die erste, grundlegende Reform des Mietrechts seit rund 12 Jahren in Kraft. Vermieter und Mieter sollen hiermit rechtzeitig über die Neuerungen der gesetzlichen Regelungen informiert werden, wobei man ganz grundlegend vorab sagen kann, dass diese Neuregelungen tendenziell „vermieterfreundlich“ ausgestaltet sind. Die maßgebliche Intention des Gesetzgebers ist nämlich zum Einen die Förderung von Investitionen in die energetische Modernisierung durch Eigentümer / Vermieter und zum Anderen ganz maßgeblich die Bekämpfung des Mietnomadentums. Vorwiegend werden folgende Komplexe neu geregelt:  

• Energetische Modernisierung:

 Maßnahmen zur energetischen Modernisierung (also z.B. umfangreiche Wärmedämm-Maßnahmen, Dachausbesserungen am Wohnhaus, etc.) können während der Baumaßnahmen  zu teilweise erheblichen Einschränkungen der Wohnqualität führen. Die neue gesetzliche Regelung bringt nun einen drei-monatigen Minderungsausschluss zulasten des Mieters. Dies bedeutet, dass unabhängig vom Umfang der Störungen, die durch die Baumaßnahmen ausgelöst werden, der Mieter deswegen für drei Monate nicht mindern darf. Der Gesetzgeber verfolgt hier also das Ziel, den Vermieter zur Durchführung energetischer Modernisierungsarbeiten zu motivieren, da er für drei Monate jedenfalls keinerlei Einbußen an Miete befürchten muss. Im Einzelnen ist natürlich hinsichtlich dieser neuen Regelung vieles noch unklar und wird erst durch die Rechtsprechung in Zukunft geklärt werden. Dies betrifft insbesondere die Frage, wie längerfristige, allerdings aus verschiedenen Einzelmaßnahmen bestehende Bauarbeiten zum Haus einzuordnen sind, ob also die Drei-Monatsfrist immer wieder neu pro Maßnahme zu laufen beginnt oder in eine Gesamtbetrachtung mit einbezogen werden muss. Wichtig für Vermieter und Mieter ist zunächst aber wie dargestellt:Ab 1. Mai 2013 darf wegen Störungen, die aufgrund energetischer Modernisierungsmaßnahmen ausgelöst werden, der Mieter für drei Monate die Miete nicht mindern!  

• Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution:

 Das Gesetz hat einen neuen außerordentlichen Kündigungs-Tatbestand aufgenommen: Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann außerordentlich, fristlos gekündigt werden. Bisher konnte wegen Ausbleibens der Kaution bzw. der Kautionsraten allenfalls ordentlich gekündigt werden, was eine oftmals schwierige Interessenabwägung, die zugunsten des Mieters ausfallen konnte, nach sich gezogen hat. Dies entfällt nun ab dem 1. Mai 2013, die Kaution wird im Ergebnis so behandelt wie fehlender Mietzins. Auch hiermit soll zugunsten der Vermieter eine griffige Regelung geschaffen werden, um von Anfang an „notleidende“ Mietverhältnisse, in denen der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution bereits frühzeitig gegen seine Pflichten verstößt, wieder relativ kurzfristig beenden zu können. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass es keine Übergangsregelung gibt, d.h. das auch laufende Mietverhältnisse aus Verträgen, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, erfasst sind, mithin der Vermieter auch kündigen kann, wenn aus solchen „Altverträgen“ Rückstände bezüglich der Kautionszahlung aufgetreten sind. Vermieter sollten deshalb auch bereits länger laufende Mietverhältnisse, in denen die fehlende Kaution mehr oder weniger stillschweigend geduldet wurde, überprüfen, Mieter wiederum ist anzuraten, die Kaution vollständig auszugleichen, um einer möglichen Kündigung des Vermieters vorzubeugen.  

• „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt

 Ein großes finanzielles Problem stellte oftmals die zwangsweise Durchsetzung von Räumungstiteln dar, da insbesondere erhebliche Kosten für die Aus- und Einlagerung von Möbeln auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers durch Speditionen etc. entstanden sind. Dies konnte bisher dadurch vermieden werden, dass man vermieterseits das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Gegenständen des Mieters geltend machte und damit die vorbeschriebenen Kosten der Aus- und Einlagerung dieser Gegenstände aus der Zwangsvollstreckung herausgenommen wurden. Ein Vollstreckungsauftrag ist nach diesem „Berliner-Modell“ mit einigen 100,00 € finanzierbar, während man nach der „traditionellen“ Methode mehrere 1.000,00 € investieren musste. Dieses „Berliner-Modell“ ist nun ab 1. Mai 2013 gesetzlich geregelt und damit auch und gerade für die Gerichtsvollzieher verbindlich. Bisher war man in gewisser Art und Weise auf das Wohlwollen der Gerichtsvollzieher angewiesen (bzw. darauf, dass den Gerichtsvollziehern das „Berliner-Modell“ überhaupt praktisch bekannt war!), dies ändert sich nun grundlegend ab 1.  Mai 2013.  Darüber hinaus wurden noch einige andere Neuregelungen in das Gesetz mit aufgenommen, so z.B. auch eine Erweiterung der Sperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und der Aufnahme einer Sicherungsanordnung zur Absicherung gegen Forderungsausfälle des Vermieters in Verbindung mit Räumungs- und Zahlungsklagen. Details dieser Regelungen aufzuführen, würde den hiesigen Rahmen sprengen – bei Fragen oder Rechtsstreitigkeiten hierzu, wie natürlich auch zu den oben näher beschriebenen Neuerungen im Mietrecht, stehen wir natürlich gerne rechtsberatend zu Verfügung.