LG Berlin vom 16. September 2014 – 67 S 290/14:
Kündigung bei Zahlungsverzug – ordentliche Kündigung bleibt rechtswirksam trotz sofortigen Ausgleichs der Mietrückstände („Schonfristzahlung“)
Mit einer interessanten, im Grunde aber alltäglichen Konstellation, hatte sich das LG Berlin zu befassen:
Der Mieter zahlte die Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht, der Vermieter erklärte die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Schon eine Woche nach Zugang der Kündigung glich der Mieter die Rückstände vollständig aus. Trotzdem hatte der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg.
Wichtig ist, dass hier der Vermieter wegen des Zahlungsrückstandes außerordentlich, fristlos undgleichzeitig ordentlich fristgerecht gekündigt hat. Fehlen zwei aufeinanderfolgende Mieten vollständig, gibt dies zum einen einen außerordentlichen, fristlosen Kündigungsgrund – diesem kann der Mieter jedoch entgehen, indem er – wie hier – kurzfristig (spätestens bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage) die Mieten und sonstigen Rückstände vollständig begleicht.
In der Tat ist damit die außerordentliche, fristlose Kündigung vom Tisch.
Andersaber die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche, fristgerechte Kündigung:
In dem Zahlungsverhalten des Mieters, der zwei aufeinanderfolgende Monate fehlt, ist nämlich durchweg auch ein (nicht unerheblicher) Verstoß gegen die Vertragspflichten aus dem Mietverhältnis zu sehen. Und dieser Verstoß kann nicht „geheilt“ werden durch bloße Zahlung innerhalb der „Schonfrist“, da diese Frist eben nur für die außerordentliche, fristlose Kündigung gilt und das Gericht – zutreffend – eine analoge Anwendung auch auf ordentliche Kündigungen eindeutig ablehnt.
Nur wenn ganz besondere Umstände hinzutreten, die das Zahlungsverhalten des Mieters im Einzelfall „entschuldigen“ können und sich der Mieter hierauf auch glaubhaft beruft (z.B. Krankenhausaufenthalt, etc.), kann es der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten, es dem Vermieter zu untersagen, sich auf diesen allgemeinen ordentlichen Kündigungsgrund weiter berufen zu dürfen. Ansonsten geht die ordentliche Kündigung durch.
Dem Vermieter ist deshalb zu raten:
Bei Zahlungsrückständen, die für eine außerordentliche Kündigung ausreichen, z.B. zwei aufeinanderfolgende Monate, immer auch gleichzeitig (hilfsweise) ordentlich kündigen. Dieser ordentlichen Kündigung kann sich der Mieter nämlich nicht durch Ausgleich der Rückstände entziehen, es bestehen deshalb dann wesentlich bessere Chancen, das Mietverhältnis beenden zu können und bei einer Räumungsklage erfolgreich zu sein, als wenn man nur lediglich außerordentlich kündigt.
Für den Mieter gilt:
Tritt tatsächlich eine Situation ein, in der es zu akuten Zahlungsschwierigkeiten kommt, sollte man frühzeitig den Kontakt zum Vermieter suchen und die Zahlungsprobleme erläutern und nach Möglichkeit „entschuldigen“ (z.B. wegen Krankhausaufenthalt, etc.).
Das bloße „Aussitzen“ der Sache und das kommentarlose Zahlen der Rückstände nach Eingang der Kündigung reichen nämlich nicht aus, da – wie beschrieben – zumindest die hilfsweise ordentliche Kündigung durchgeht.