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Neuerungen im Miet- und Maklerrecht ab Mitte 2015

Datum: 
Donnerstag, 16. April 2015 - 11:30
Rechtsgebiet: 
Mietrecht privat

 
Mietpreisbremse / Besteller-Prinzip – die wesentlichen Neuerungen im Miet- und Maklerrecht ab Mitte 2015
 
Wie schon in den Medien seit Monaten publik gemacht, hat nun Ende März 2015 auch der Bundesrat die „Mietrechtnovelle“ durchgewunken, sodass – neben anderen – insbesondere zwei für die Praxis sehr wichtige Änderungen im deutschen Mietrecht eintreten werden:
 
Die sogenannte „Mietpreisbremse“ und das Besteller-Prinzip im Maklerrecht.
 
Als in Saarbrücken ansässiger Rechtanwalt halte ich es für angebracht, die Änderungen durch die „Mietpreisbremse“ einmal aus lokaler Sicht zu betrachten und weniger – wie in Medien und Internetforen durchweg anzutreffen – eher abstrakt-theoretisch jeweils aus dem Blickwinkel der einzelnen Interessengruppen.
 
Eine solche – für die Zukunft natürlich auch in gewissem Umfange noch unsichere – Betrachtung zeigt nämlich, dass hier doch vieles nach dem Motto „Viel Lärm um nichts (oder wenig)“ abläuft. So darf nämlich keinesfalls übersehen werden, dass die sog. „Mietpreisbremse“ (also die Vorgabe, dass bei Nachvermietungen nur eine Miete von 10 Prozent über der ortsüblichen Miete zulässig ist) nicht bundesweit gilt, sondern nur in bestimmten Gebieten, die wiederum vom Saarländischen Gesetzgeber für das Saarland festgelegt werden müssen.
 
Ob und in welchem Umfang hier für bestimmte Gemeinden das Saarland von dieser Vorgabe überhaupt Gebrauch machen wird, bleibt abzuwarten.
 
Es stellt sich nämlich die Frage, ob hier im Saarland überhaupt Gebiete mit „angespanntem“ Wohnungsmarkt vorhanden sind, die der Gesetzgeber als solche ausweisen müsste. Hinzukommt, dass beispielsweise für den Großraum Saarbrücken als „bedeutendstem“ Wohnungsmarkt nach meiner Kenntnis immer noch kein richtiger Mietspiegel, der die ortsübliche Miete festlegt, existiert. Auch dies wird vielfach übersehen, da hier vergleichbare Machwerke von Interessenvertretungen oder Medien herausgegeben werden, die vermeintlich durchschnittliche Mieten enthalten, in Wirklichkeit aber überhaupt keine „Mietspiegel“ nach dem Gesetz sind.
 
Stattdessen werden jedenfalls im Großraum Saarbrücken ortsübliche Vergleichsmieten nach wie vor nach dem Prinzip „Pi mal Daumen“ schlichtweg über Vergleichswohnungen mit einer erheblichen Bandbreite und Streuung ermittelt – wo man hier genau einen Ansatz für die „Mietpreisbremse“ bei Nachvermietungen erkennen will, erschließt sich mir auf Anhieb nicht.
 
Gerne können wir hierzu weiter beraten, wie dargestellt halte ich allerdings die praktische Relevanz (noch) für überschaubar.
 
Ganz anderes das nunmehr eingeführte Besteller-Prinzip im Maklerrecht:
 
Hier sind natürlich auch sämtliche im Saarland vermakelte und vermittelte Wohnungen in der Praxis betroffen. Bisher war es gängige Übung, die Maklerkosten des Eigentümers / Vermieters im Ergebnis auf den Mieter überzuwälzen. Ein Mieter, der eine Wohnung suchte, musste sich durchweg von vornherein bereit erklären, die dem Eigentümer / Vermieter beispielsweise für das Inserat beim Makler entstandenen Provisionen diesem zu erstatten.
 
Dies wird grundsätzlich so in Zukunft nicht mehr möglich sein. Bestellt – wie in den meisten Fällen – der Eigentümer / Vermieter den Makler zur Vermittlung seiner Wohnung, wird er sich diese Kosten nicht mehr vom Mieter erstatten lassen können. Dies wird auch nicht mehr durch vorformulierte Klauseln etc. möglich sein, da gegen die gesetzliche, neue Regelung verstoßend.
 
Allerdings kursieren hier auch bereits durch die Medien und das Internet diverse Umgehungs-Möglichkeiten, die jedoch aus anwaltlicher Sicht einer sehr kritischen Prüfung zu unterziehen sein werden.
 
Dies betrifft sowohl vorformulierte Klauseln, wonach sich der Mieter (obwohl tatsächlich gar nicht der Fall) quasi als „Besteller des Maklers“ ausgeben soll, wie auch vermeintliche „Individual-Vereinbarungen“, nach denen sich der Mieter tatsächlich bereit erklärt, die Maklerkosten ganz oder zumindest teilweise zu übernehmen.
 
Wie gesagt:
 
Solche Umgehungsmöglichkeiten sind – aus Sicht von Vermieter und Mieter – mit größter Vorsicht zu genießen, wir raten hier dringend bei solchen Fallkonstellationen, zuvor unseren anwaltlichen Rat einzuholen.